SMLUVNÍ VZTAHY A NEMOVITOSTI

Jak vyvolat jednání o podmínkách již uzavřené smlouvy?

Pokud v důsledku vyhlášení nouzového stavu dojde k podstatné změně okolností a mezi právy a povinnostmi stran vznikne zvlášť hrubý nepoměr (např. výrazné zvýšení nákladů na plnění, dlouhodobá nemožnost využívání služeb), má strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o podmínkách již uzavřené smlouvy. K obnovení jednání o podmínkách smlouvy musí dojít nejpozději ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy se strana dozvěděla o podstatné změně okolností vedoucích ke zvlášť hrubému nepoměru mezi právy a povinnostmi stran. Na žádost strany je druhá strana povinna jednání o podmínkách již uzavřené smlouvy zahájit a vést. Pokud jednání nevedou k dohodě nebo druhá strana odmítá jednat, může se kterákoli ze stran obrátit na soud, který může smlouvu změnit nebo i zrušit. Po dobu jednání o podmínkách již uzavřené smlouvy stále trvají závazky ze smlouvy, které je třeba plnit.

V důsledku stávající situace nemůžete pokračovat ve sjednaných dodávkách, jste v prodlení s plněním smlouvy?

Epidemii koronaviru COVID-19 a s ní spojená opatření je v aktuální situaci možné považovat za překážku zabraňující řádnému plnění povinností ze smlouvy obecně označovanou jako tzv. „vyšší moc“. Vyšší moc nemá obecně žádný vliv na povinnost stran plnit závazky ze smlouvy, pokud tedy strana neplní své závazky včas, dostává se do prodlení. Druhé straně může z důvodu prodlení vzniknout škoda. Povinnosti uhradit poškozené straně vzniklou škodu je možné se zprostit právě z důvodu vyšší moci. Zproštění se odpovědnosti za škodu však obecně nezbavuje povinnosti uhradit smluvní pokutu dle smlouvy. Konkrétní smlouva může dopady vyšší moci upravovat odchylně, v takovém případě je nezbytné se vždy řídit ustanoveními smlouvy.

Má nájemce prostoru sloužícího podnikání právo na "úlevy" v hrazení nájemného v případě uzavření provozovny z důvodu vyhlášeného nouzového stavu?

Při posuzování práv a povinností smluvních stran je vždy nutné vycházet primárně z konkrétních podmínek, které byly pronajímatelem a nájemcem ujednány v nájemní smlouvě. Pokud bychom vycházeli pouze z ustanovení občanského zákoníku, pak platí, že nájemce je oprávněn požadovat po pronajímateli slevu z nájemného v případě, že je v užívání předmětu nájmu rušen jednáním třetí osoby nebo pokud předmět nájmu má vadu ztěžující nájemci jeho užívání a pronajímatel tuto vadu neodstraní, ačkoliv k tomu byl povinný, případně má nájemce právo na prominutí nájemného, ztěžuje-li taková vada užívání předmětu nájmu zásadním způsobem či znemožňuje-li zcela užívání předmětu nájmu. Uvedené se však nevztahuje na případy, kdy provozovna musela být uzavřena z důvodu přijetí krizových opatření vlády či mimořádných opatření Ministerstva zdravotnictví, jelikož toto ztížení či nemožnost užívání předmětu nájmu nespočívá v jednání či opomenutí pronajímatele. Poskytnutí přiměřené slevy z nájemného tak závisí pouze na uvážení pronajímatele, který může učinit tento vstřícný krok z vlastní vůle zejména za účelem zachování dobrých vztahů s nájemcem. V případě, že však v důsledku pandemie a vyhlášení nouzového stavu České republiky došlo k podstatné změně okolností, která založila zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran znevýhodňující nájemce, je nájemce oprávněn domáhat se po pronajímateli obnovení jednání o obsahu nájemní smlouvy. Pokud se nájemce a pronajímatel na nových podmínkách nájemní smlouvy nedohodnou, může se kterákoliv ze stran obrátit na soud, který může rozhodnout o změně podmínek nájemní smlouvy nebo nájemní smlouvu dokonce i zrušit. Nájemce však své právo na obnovení jednání o nájemní smlouvě nemůže uplatnit v případě, že na sebe převzal nebezpečí změny okolností, což u nájemních smluv uzavíraných mezi podnikateli bývá obvyklé.

Bude podnikatelům odložena splatnost nájemného?

Vláda ČR ve středu schválila návrh zákona týkající se možnosti odkladu plateb nájemného na tři měsíce, tj. až do konce června tohoto roku, pro podnikatele, kteří mají v nájmu či podnájmu prostor sloužící podnikání a kterým nařízení vlády proti šíření COVID-19 znemožnila či ztížila svou činnost například nuceným uzavřením provozovny. Návrh zákona zakazuje pronajímatelům v ochranné době od nabytí účinnosti tohoto zákona do 31. března 2022 jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním předmětu nájmu, pokud prodlení nastalo v době od 12. března 2020 do 30. června 2020 a pokud toto prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření vydaného při epidemii, které podnikateli znemožnilo nebo podstatně ztížilo provozování jeho podnikatelské činnosti. Dlužné platby za nájemné a služby za uvedené období (12. 3. 2020 - 30. 6. 2020) je však nájemce povinen pronajímateli doplatit, a to nejpozději do 31. března 2022; v případě, že tak neučiní, může pronajímatel nájem z tohoto důvodu jednostranně vypovědět, přičemž výpovědní lhůta činí 5 dnů. Stejně tak je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět i v případě, že nájemce prohlásí či se stane nepochybným, že tyto dlužné platby do konce března 2022 nájemce neuhradí. Pro pronajímatele je zároveň stanovena výjimka z uvedených pravidel, kdy zejména v případě, že je pronájem jediným zdrojem obživy pronajímatele a nelze tak po něm spravedlivě požadovat snášení uvedených omezení, je podnikatel oprávněn požadovat zrušení nájmu (nejdříve však po skončení nouzového stavu). Návrh zákona nyní míří do Poslanecké sněmovny. Zákon má platit zpětně od 12. března 2020.

ÚLEVY PRO NÁJEMCE - BYTOVÉ POTŘEBY -> Vládní návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby (sněmovní tisk 815).

• Nájemce má možnosti odkladu plateb nájemného za období od 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádných opatření při epidemii, nejpozději však do 31. července 2020.
• V době ode dne nabytí účinnosti zákona do 31. prosince 2020 nemůže pronajímatel nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu spočívajícího v prodlení nájemce s placením nájemného, pokud takové prodlení nastalo v rozhodné době. Nájemník bude mít povinnost předložit pronajímateli potvrzení od úřadu práce ohledně splnění podmínek pro odklad.
• Nájemce bude mít povinnost všechny pohledávky, jejichž splatnost nastala v rozhodné době, uhradit nájemci nejpozději do 31. prosince 2020.

ÚLEVY PRO NÁJEMCE - KOMERČNÍ POTŘEBY -> Vládní návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání (sněmovní tisk 816).

• Nájemce má možnosti odkladu plateb nájemného (nikoliv služeb spojených s užíván prostor) za období od 12. března 2020 do 30. června 2020.
• V době ode dne účinnosti zákona do 31. prosince 2020 nemůže pronajímatel ukončit nájem či podnájem pouze z důvodu spočívajícího v prodlení nájemce s placením nájemného, pokud prodlení nastane v rozhodné době.
• Dlužné platby za nájemné za rozhodnou dobu, tj. za období od 12. března 2020 do 30. června 2020, je však nájemce povinen pronajímateli doplatit, a to nejpozději do 31. prosince 2020.

Zbavuje Vás okolnost vyšší moci povinnosti hradit smluvní pokutu a úroky z prodlení v případě prodlení s plněním smlouvy?

Epidemii koronaviru COVID-19 a s ní spojená opatření je možné považovat za překážku zabraňující řádnému plnění povinností ze smlouvy obecně označovanou jako tzv. „vyšší moc“. Pokud se strana dostane do prodlení s plněním smlouvy v důsledku vyšší moci, může se zprostit povinnosti nahradit poškozené straně škodu vzniklou nesplněním závazku. I přes vyšší moc však fakticky došlo k porušení smlouvy a stále se na Vás bude vztahovat případná povinnost k úhradě smluvní pokuty či úroků z prodlení. Poškozené straně bude také stále zachována možnost od smlouvy odstoupit z důvodu prodlení s plněním smlouvy. Konkrétní smlouva může dopady vyšší moci upravovat odchylně, je nezbytné se vždy řídit ustanoveními smlouvy.