Nový obsah pojmů katastru nemovitostí (vklad, záznam a poznámka)
O jaké úpravy se postaral NOZ? Čtěte více ...
Po dlouhých pracích na rekodifikaci soukromého práva bylo s účinností k 1. 1. 2014 přijato několik nových právních předpisů, ze kterých je pro oblast úpravy katastru nemovitostí významný především zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“) a zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon („katastrální zákon“), který po více než dvaceti letech sjednotil právní úpravu týkající se katastru nemovitostí.
Do účinnosti katastrálního zákona byla úprava katastru nemovitostí obsažena v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky a dále v zákoně č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Takto rozdělená úprava, vycházející ještě z kompetencí bývalého Federálního shromáždění a České národní rady, byla nepřehledná a v některých částech duplicitní. Rozsáhlé změny zavedené NOZ v této oblasti si však vyžádaly přijetí nového zákona, který by tyto změny náležitě reflektoval. Současně tak došlo k sjednocení úpravy obsažené v původních předpisech.
Obecně k druhům a provádění zápisů v katastru nemovitostí
Jak současná, tak i původní právní úprava, rozlišuje mezi třemi druhy zápisů v katastru nemovitostí, a to vkladem, záznamem a poznámkou. Rekodifikace však s sebou přinesla zásadní změny týkající se zejména obsahu těchto pojmů, tzn. vymezení práv či skutečností, které se těmito zápisy zaznamenávají do katastru nemovitostí, jakož i procesu jejich provádění. V návaznosti na změny zavedené NOZ se veškerá věcná práva do katastru nemovitostí nově zapisují již výlučně vkladem, dále se do katastru nemovitostí oproti původnímu stavu zapisuje 15 nových věcných práv a 19 nových poznámek.
V souvislosti s elektronizací komunikace mohou být od 1. 1. 2014 zápisy prováděny na podkladě písemností, které budou katastrálnímu úřadu zaslány v listinné nebo v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky, nebo e-mailem se zaručeným elektronickým podpisem. Znění § 7 katastrálního zákona činí tyto formy písemností rovnocennými.
Vklad
V úzké návaznosti na posílení zásady materiální publicity jsou nově veškerá věcná práva zapisována do katastru nemovitostí výhradně vkladem, a to bez ohledu na skutečnost, zda má zápis deklaratorní, nebo konstitutivní charakter. Vklad lze definovat prostřednictvím práv, která se daným způsobem do katastru nemovitostí zapisují. Vkladem se zapisuje vznik, změna, promlčení a uznání existence nebo neexistence věcných práv, práv ujednaných jako věcných, nájem a pacht, jak jsou vymezené v § 11 odst. 1 katastrálního zákona a dále také rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. Promlčené právo vymaže v souladu s § 618 NOZ z katastru nemovitostí příslušný katastrální úřad na návrh osoby, která má na jeho výmazu právní zájem.
Vkladem se do katastru nemovitostí zapisuje primárně vlastnické právo a právo stavby, které je časově omezeným věcným právem stavebníka mít nad nebo pod povrchem pozemku stavbu. Dále se vkladem zapisují věcná břemena (služebnosti a reálná břemena), zástavní a podzástavní právo, předkupní právo. Novinkou je možnost vkladu budoucího zástavního práva, které se po nabytí nemovitosti zástavním dlužníkem změní na existující zástavní právo. Vkladem může být do katastru nemovitostí zapsáno i přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu či výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětného prodeje nebo koupě, výhrada práva lepšího kupce, zákaz zcizení nebo zatížení, ujednání o koupi na zkoušku, nebo budoucí výměnek. Jak již bylo uvedeno výše, kromě těchto práv může být vkladem zapsán nově i nájem nebo pacht a to na návrh vlastníka nebo se souhlasem vlastníka i osoby, která nemovitost užívá (nájemce, pachtýř), nebo také vzdání se práva na náhrady škody na pozemku.
V zájmu zajištění souladu zapsaného a skutečného právního stavu zavedl nový katastrální zákon důslednější kontrolu listin, na základě kterých je prováděn vklad do katastru nemovitostí („vkladové listiny“), a dále informování vlastníka nebo jiné oprávněné osoby o zahájení vkladového řízení. Rozsah přezkumu vkladových listin se liší podle povahy listiny, zejména podle toho, zda se jedná o soukromou, nebo veřejnou listinu. Jak u soukromých, tak u veřejných listin se především zkoumá, zda splňují náležitosti pro zápis do katastru nemovitostí a zda odůvodňují navrhovaný vklad. U soukromých listin se dále například posuzuje návaznost na dosavadní zápisy. V případě veřejné listiny o právním jednání je dále přezkoumáváno, zda provedení vkladu nebrání omezení účastníka nakládat s věcí, která je předmětem právního jednání. O zahájení vkladového řízení je vlastník nebo jiná oprávněná osoba informována nejpozději den následující po podání návrhu, a to bez ohledu na případné zmocnění. Smyslem je umožnit zamezení případného podvodného jednání, kdy bývá často použit falzifikát plné moci.
Proti již vydanému rozhodnutí o povolení vkladu práv do katastru nemovitostí je nově vyloučeno i přezkoumání tohoto rozhodnutí mimo odvolací řízení a obnova řízení. To však neznamená, že by se takovému rozhodnutí nebylo možné nijak bránit. Instrumentem zajišťujícím ochranu práv dotčených osob je jedna z nových poznámek, a to poznámka spornosti zápisu, která může být zapsána na návrh dotčené osoby podaný do 30 dnů ode dne, kdy se tato osoba dozvěděla o provedení zápisu. Ve lhůtě 2 měsíců ode dne podání návrhu na zápis poznámky spornosti pak musí tato osoba podat proti provedenému zápisu a všem zápisům na něj navazujících žalobu.
Záznam
Záznamem se do katastru nemovitostí zapisují práva nikoliv věcná, která jsou odvozená od práva vlastnického, jak jsou vymezena v § 19 katastrálního zákona. Například se záznamem zapisuje příslušnost organizačních složek, správa nemovitostí ve vlastnictví státu, nebo právo hospodařit s majetkem státu. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na provedení právní zájem, orgán veřejné moci, nebo územní samosprávní celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl nebo jej osvědčil. Řízení o provedení záznamu je značně méně formalizované. Nově je však katastrální úřad povinen své rozhodnutí neprovést záznam odůvodnit, přičemž důvodem již nemohou být chyby v psaní nebo v počtech pokud je text předložené listiny určitý a srozumitelný.
Poznámka
Poznámkou se do katastru nemovitostí zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo vlastníků nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí a jiných oprávněných osob. Rozlišuje se tak, zda se jedná o poznámku k nemovitosti, nebo k osobě. Veškeré poznámky, které se zapisovaly do účinnost NOZ a katastrálního zákona se zapisují i nadále. Spolu s novou úpravou v NOZ však nutně přibyly i další zcela nové poznámky. Celkem vymezuje katastrální zákon 41 poznámek. Specifickou povahu má poznámka spornosti, která již byla zmíněna výše. Tato poznámka zajišťuje jak ochranu vlastníků či jiných oprávněných osob, tak i třetích osob, které by jednaly v důvěře v zápis v katastru nemovitostí, který však nemusí být v souladu se skutečným právním stavem. Dozví-li se například skutečný vlastník, že je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník nemovitosti někdo jiný, může se u katastrálního úřadu domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo v katastru nemovitostí poznamenáno. Důsledkem zapsání této poznámky je absence dobré víry v případě jednání v souladu se zapsaným stavem. V případě poznámky k osobě nově platí, že k jejich zápisu či výmazu je oprávněn jakýkoliv katastrální úřad v České republice.
Mgr. Barbara Jarkovská, Advokátní koncipientka
Švehlík & Mikuláš advokáti s. r. o.
